ศักยภาพของพื้นที่การค้าสามารถเพิ่มให้สูงสุดได้หรือไม่? วิธีการวิเคราะห์และวิธีการเพิ่มให้สูงสุดคืออะไร?

คำว่า “ศักยภาพ” นั้นใช้เพื่อหมายถึง “ศักยภาพของมนุษย์ (คุณสมบัติที่ซ่อนอยู่ของมนุษย์)” แต่
“ศักยภาพของพื้นที่การค้า” หมายถึง จำนวนประชากรทั้งหมดของกลุ่มเป้าหมายที่สามารถดึงดูดลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่การค้า และประมาณการยอดขายได้ เป็นต้น
หมายความว่า มีหลายกรณีที่ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาการตลาดในเชิงพื้นที่ให้บริการสนับสนุนการเปิดร้านสำหรับบริษัทในพื้นที่เหล่านี้ ทั้งนี้เราต้องการวิเคราะห์บริษัทของตนเอง เพื่อที่จะทำกำไรให้ได้

ดังนั้นในครั้งนี้จะอธิบายวิธีการวิเคราะห์ เพื่อทำความเข้าใจศักยภาพของพื้นที่การค้าของบริษัทตนเอง และเพิ่มกลยุทธ์ทางการตลาด

มีหลายวิธีในการวิเคราะห์/การเพิ่มศักยภาพขึ้นอยู่กับว่าเป็นร้านค้าที่เปิดใหม่หรือร้านที่มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม จงหาวิธีวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่การค้าจากแง่มุมต่างๆ และใช้เพื่อแก้ปัญหาของบริษัทของคุณ

ศักยภาพของพื้นที่การค้าควรวิเคราะห์อย่างไร?

เพื่อให้เข้าใจถึงศักยภาพของพื้นที่การค้า จำเป็นต้องเน้นถึงบางประเด็น
ในที่นี้เราจะแนะนำ 3 จุดสำคัญ เมื่อวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่ และแนวคิดที่ต้องคำนึงถึงเมื่อทำการวิเคราะห์

ประเด็นที่ (1): การเข้าใจลักษณะเฉพาะของพื้นที่

เมื่อดูลักษณะเฉพาะของพื้นที่ เราจะวิเคราะห์โดยใช้ข้อมูลขนาดใหญ่และข้อมูลทางสถิติเกี่ยวกับพื้นที่นั้น

เมื่อทำการวิเคราะห์ให้ตรวจสอบประชากรในพื้นที่การค้า ไม่เพียงแต่จากจำนวนประชากรทั้งหมดในพื้นที่การค้าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงจากมุมมองของกลุ่มช่วงอายุ สัดส่วนเพศ องค์ประกอบในครัวเรือน รายได้ต่อปีของครัวเรือน เป็นต้น
ตัวอย่างเช่น อาจพบลักษณะเฉพาะของพื้นที่ เช่น “ครอบครัวที่มีอายุน้อยมากกว่าพื้นที่อื่นๆ” หรือ “พื้นที่ที่รายได้ครัวเรือนต่อปีสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ”

ประเด็นที่ (2): จำนวนลูกค้าที่เข้ามาที่ร้านโดยประมาณ

เมื่อจัดระเบียบข้อมูล เช่น แบบสอบถามลูกค้า และข้อมูลสมาชิกบัตรสะสมแต้ม ทำให้เข้าใจได้ว่า “ลูกค้ามีแนวโน้มจะมาเยี่ยมชมร้านของเรากี่คนจากจำนวนประชากรเป้าหมายทั้งหมด” และ “แนวโน้มของลูกค้าที่มาที่ร้านจริงๆ (วิธีการมาที่ร้าน, ความถี่)” เป็นต้น

เมื่อทราบจำนวนลูกค้าที่มาที่ร้านโดยประมาณแล้ว ให้วิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่การค้าของร้าน เพื่อทำความเข้าใจความแตกต่างของจำนวนลูกค้าที่มาร้านจริง ควรใช้มาตรการเพื่อเพิ่มศักยภาพสูงสุดหรือ ตัดสินใจว่าจะเปิดร้านดีหรือไม่

ประเด็นที่ (3): สถานะของร้านคู่แข่ง

การสำรวจพื้นที่การค้าที่ดำเนินการภายในบริษัทของตนต่อร้านคู่แข่ง ทำให้สามารถประมาณสถานะการใช้งานของลูกค้า/ลักษณะลูกค้าของร้านค้าคู่แข่ง การวิเคราะห์ข้อมูลร้านคู่แข่งและเปรียบเทียบกับข้อมูลเดียวกันของร้านคุณ จะสามารถเข้าใจจุดแข็งและจุดอ่อนของคุณเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งได้นั่นเอง

นอกจากนี้ ยังสามารถประมาณการจากการสำรวจการแข่งขันว่า ลูกค้าของร้านคุณมีแนวโน้มที่จะถูกขโมยจากการแข่งขันมากน้อยเพียงใด

ประเด็นคือต้องเข้าใจว่าประชากรกลุ่มเป้าหมายอยู่ในช่วงเวลาทำการหรือไม่

เมื่อวิเคราะห์ทั้งสามประเด็นนี้ สิ่งหนึ่งที่ควรคำนึงถึงคือ “ประชากรเป้าหมายในพื้นที่การค้าอยู่ในเวลาทำการหรือไม่” สามารถเข้าใจได้โดยการวิเคราะห์จากมุมมองของปิรามิดประชากร ประชากรในเวลากลางวัน และประชากรในเวลากลางคืน

“ปิรามิดประชากร” เป็นหนึ่งในกราฟที่แสดงประชากรตามเพศและอายุ การตลาดเชิงพื้นที่มักใช้เพื่อทำความเข้าใจลักษณะทางประชากรศาสตร์ของพื้นที่
ข้อมูลในปิรามิดประชากรนี้จะช่วยให้เข้าใจได้อย่างชัดเจน เมื่อวิเคราะห์ว่าช่วงอายุเป้าหมายอาศัยอยู่ในพื้นที่การค้าของคุณเพียงพอหรือไม่

อ้างอิง: ปิรามิดประชากร

นอกจากนี้ เมื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย มีหลายกรณีที่ประชากรช่วงกลางคืนถูกใช้ในการตลาดเชิงพื้นที่ GIS แม้ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยก็ไม่สามารถดึงดูดลูกค้าได้ เว้นแต่จะมีเป้าหมายในช่วงเวลาทำการ

ตัวอย่างเช่น ในกรณีของร้านอาหารที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้น ถ้าผู้คนไปทำงานในเขตเมือง พวกเขาจะไม่มาที่ร้านอาหารในวันธรรมดา กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ ต้องเปิดร้าน ส่งเสริมการขาย และดำเนินธุรกิจโดยคำนึงถึงจำนวนประชากรในเวลากลางวัน ไม่ใช่ประชากรในเวลากลางคืน
แน่นอนว่าสามารถมาที่ร้านได้ในวันเสาร์ อาทิตย์ และวันหยุดนักขัตฤกษ์ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับกลุ่มเป้าหมายดังกล่าวด้วย

ด้วยวิธีนี้ เมื่อวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่ โดยคำนึงถึงประชากรในเวลากลางวันและกลางคืน

1. ลักษณะเฉพาะของพื้นที่
2. จำนวนลูกค้าที่มาที่ร้านโดยประมาณ
3. สถานะของคู่แข่ง

ต้องวิเคราะห์และทำความเข้าใจ

วิธีการวิเคราะห์และเพิ่มศักยภาพของพื้นที่การค้า

แล้วควรทำอย่างไรเพื่อวิเคราะห์ศักยภาพพื้นที่การค้าให้เจาะจงมากขึ้นและเพิ่มศักยภาพพื้นที่นั้นให้มากที่สุด? เมื่อทำการวิเคราะห์ จะมีความแตกต่างในเนื้อหาที่จะวิเคราะห์ และชนิดของแหล่งข้อมูลที่สามารถใช้ได้ ขึ้นอยู่กับว่าสำหรับร้านค้าใหม่ หรือร้านค้าที่มีอยู่เดิม
นี่คือวิธีการต่างๆc

• การใช้ซอฟต์แวร์วิเคราะห์พื้นที่การค้า
• การวิเคราะห์แบบจำลองฮัฟฟ์ (Huff Model)
• แบบสอบถาม
• การวิเคราะห์ข้อมูลสมาชิก
• การสำรวจภาคสนาม

มาดูทั้ง 5 ข้อกันดีกว่า

[สำหรับการเปิดร้านใหม่] การใช้ซอฟต์แวร์วิเคราะห์พื้นที่การค้า

การใช้ข้อมูลทางประชากรศาสตร์ต่างๆ เช่น การสำรวจสำมะโนประชากรในซอฟต์แวร์ GIS การตลาดเชิงพื้นที่ข้อมูลขั้นพื้นฐาน เช่น “ประชากร คือ จำนวน…คน” และ “จำนวนครัวเรือน คือ จำนวน…หลัง” ภายในรัศมี 2 กม. ของพื้นที่ที่มีศักยภาพของร้านใหม่ซึ่งนี่เป็นวิธีการคำนวณและการวิเคราะห์

เกี่ยวกับประชากร ไม่เพียงแต่จำนวนประชากรทั้งหมด แต่ยังรวมถึงประชากรในเวลากลางวัน ประชากรเพศหญิง ประชากรอายุ 0 ปี จำนวนครัวเรือนแบบคนโสด/ครอบครัว จำนวนครัวเรือนแบ่งตามรายได้ต่อปี 100,000 เยน เป็นต้น สามารถสร้างสมมติฐานจากมุมมองต่างๆ เกี่ยวกับความเป็นไปได้ของร้านค้าใหม่

[สำหรับการเปิดร้านใหม่] การวิเคราะห์แบบจำลองฮัฟฟ์ (Huff Model)

แบบจำลองฮัฟฟ์ (Huff Model) เป็นทฤษฎีวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคที่เสนอโดย David Huff นักเศรษฐศาสตร์ชาวสหรัฐอเมริกา กล่าวโดยสรุปว่า 「“คาดการณ์ความเป็นไปได้ที่ผู้บริโภคจะซื้อสินค้าที่ร้านค้าแห่งหนึ่ง โดยพิจารณาถึงสภาวะการแข่งขันกับร้านค้าอื่น”
」

วิธีการวิเคราะห์นี้เป็นวิธีวิเคราะห์ที่ตั้งของร้านค้า ซึ่งวิเคราะห์โดยใช้ระยะห่างจากที่อยู่อาศัยและค่าความดึงดูดใจ (ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ร้านค้า) การคาดการณ์จำนวนครัวเรือนที่หามาได้ และการเข้าใจอัตราการดึงดูด ด้วยการใช้การวิเคราะห์แบบ Huff Model ทำให้สามารถวิเคราะห์การเปิดร้านที่ต้องนำปัจจัยอื่นมาพิจารณาอย่างร้านคู่แข่งได้

[สำหรับร้านค้าที่มีอยู่แล้ว] แบบสอบถาม

ทำแบบสอบถาม โดยกำหนดเป้าหมายเป็นผู้อยู่อาศัยในพื้นที่การค้าและลูกค้าของเราเอง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คำตอบจากคนในท้องถิ่นที่ไม่ใช่ลูกค้าของเรา จะเป็นประโยชน์ในการประเมินร้านคู่แข่งในพื้นที่การค้าและร้านของเราเอง และเพื่อทำความเข้าใจความต้องการของผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ การทำแบบสอบถามให้กับลูกค้า อาจช่วยปรับปรุงความถี่ในการเข้าชมร้านของลูกค้าที่มีอยู่และหลีกเลี่ยงการออกจากร้านของเราได้

[สำหรับร้านค้าที่มีอยู่แล้ว] การวิเคราะห์ข้อมูลสมาชิก

หากทำแผนที่อัตราการใช้งานของบัตรส่วนลด (DM) ประวัติการใช้บัตรสะสมแต้ม และคุณลักษณะของบัตรสมาชิกบนซอฟต์แวร์ GIS จะทำให้เห็นภาพพื้นที่การค้าของร้านของคุณ นอกเหนือจากการรู้ว่าลูกค้าของคุณมาจากไหน ยังสามารถตัดสินได้อย่างรวดเร็วถึงอุปสรรคด้านพื้นที่การค้า เช่น“มีลูกค้าเพียงไม่กี่รายที่มาจากร้านค้าคู่แข่ง” และ “มีลูกค้าเพียงไม่กี่รายที่มาจากฝั่งตรงข้ามของแม่น้ำ/สะพาน”

[สำหรับร้านค้าใหม่ / ร้านค้าที่มีอยู่] การสำรวจภาคสนาม

การสำรวจภาคสนาม เป็นหนึ่งในวิธีการสำรวจที่ดำเนินการจริงในสถานที่จริง หลังจากที่พื้นที่/อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวเลือกซึ่งได้รับการคัดเลือกจาก GIS การตลาดเชิงพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว เราจะวิเคราะห์ลักษณะของพื้นที่การค้า โดยไปยังพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบการหมุนเวียนของผู้คน สถานที่ที่มีกำลังในการดึงดูด และยืนยันสถานที่ตั้งชั้นหนึ่ง

การสำรวจภาคสนามนี้ ทำให้เข้าใจข้อมูลที่ไม่สามารถวิเคราะห์ด้วยข้อมูลทางสถิติได้ตัวอย่างเช่น หากคุณเข้าใจเวลาทำการ ส่วนประกอบของผลิตภัณฑ์ ช่วงราคา อุปกรณ์เสริม ฐานลูกค้า ฯลฯ ของร้านค้าคู่แข่งด้วยสายตา กลยุทธ์การสร้างความแตกต่างของร้านคุณต่อร้านค้าคู่แข่งก็จะเป็นแผนการที่เป็นรูปธรรมมากขึ้น

สรุป: ไม่ว่าคุณจะเปิดร้านใหม่หรือปรับปรุงร้านที่มีอยู่ก่อนที่จะสายไป การเข้าใจศักยภาพของพื้นที่การค้าเป็นขั้นตอนแรกในการตัดสินใจ

นอกเหนือจากนี้ ยังมีความแตกต่างในวิธีการที่จะเข้าใจศักยภาพของพื้นที่การค้า ขึ้นอยู่กับว่าเปิดร้านใหม่หรือปรับปรุงร้านที่มีอยู่ให้ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การเข้าใจศักยภาพของพื้นที่การค้า ไม่ว่าจะเป็นร้านใหม่หรือร้านเดิมก็เป็นกระบวนการที่สำคัญในการได้มาซึ่ง P (= Plan) แรกในการเปลี่ยนวงจร PDCA ของบริษัท

แทนที่จะอาศัยเพียงประสบการณ์และความเข้าใจร่วมกันภายในบริษัท และบางกรณีด้วยความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ จงพยายามเข้าใจศักยภาพของพื้นที่การค้าด้วยความเป็นกลางตามข้อเท็จจริง